Stanovenie ceny nehnuteľnosti
Určenie ceny nehnuteľnosti. Správne určenie ceny nehnuteľnosti nie je jednoduchá záležitosť, má pritom výrazný vplyv na úspech pri predaji. Neexistuje žiadna metóda, ktorá by presne stanovila predajnú cenu. Štatistiky potvrdzujú, že ceny, za ktoré sa nehnuteľnosti napokon predajú, sú približne o 3 až 6 % nižšie ako ceny, za ktoré sa inzerujú.
Cena nehnuteľnosti je stanovená vtedy správne, ak po prevode vlastníctva ostane kupujúcemu a predávajúcemu dojem, že uzavreli výhodný obchod, pričom kupujúci by pravdepodobne v ďalšom čase porovnateľnú nehnuteľnosť nekúpil za nižšiu cenu a predávajúci by ju nepredal za cenu vyššiu. Z tejto skoro definície je zrejmé, že výhodná kúpa či predaj je relatívny. Ak sa dnes zdá kúpa alebo predaj výhodný, nemusí to vzhľadom na vývoj cien platiť zajtra.
V realitnej praxi sa pri stanovení ceny nehnuteľnosti najčastejšie používa komparatívna metóda. Táto metóda je založená na princípe porovnania cien nehnuteľností v rovnakom čase, ktoré sú vzhľadom na svoj charakter, technický stav a umiestnenie porovnateľné. Zohľadniť je potrebné mnohé faktory.
Faktory, ktoré ovplyvňujú cenu nehnuteľnosti
Okrem makroekonomických faktorov ovplyvňujú cenu (pozitívne alebo negatívne) parametre nehnuteľnosti.
Všeobecné:
- lokalita – atraktivita podľa polohy obce, mestskej časti, štvrte, ulice.
- poloha nehnuteľnosti - poschodie, výhľad, svetlosť, rovinatý pozemok
- technický stav nehnuteľnosti
- úroveň hluku
- životné prostredie (parky, lesy, ihriská),
- dopravné spojenie (dostupnosť MHD)
- občianska vybavenosť v blízkom okolí (obchodný dom, škola, nemocnica)
- bezpečnosť lokality
- sociálna úroveň obyvateľstva
- inžinierske siete - voda, plyn, kanalizácia, verejné osvetlenie
- konštrukcia a stavebné materiály, zateplenie objektu
- nadštandardné prvky (klimatizácia a pod.)
- dispozičné riešenie nehnuteľnosti (vysoké stropy a pod.)
Medzi negatívne faktory vplývajúce cenu patria najmä:
- poloha na prízemí, zv. prízemí, na najvyššom poschodí bytového domu
- poloha na vyššom poschodí v bytovom dome bez výťahu
- stav a vek bytového domu, spoločných priestorov
- súčasťou bytu nie je balkón, loggia, terasa, pivnica
- nižšia sociálna úroveň obyvateľstva v bytovom dome alebo v blízkom okolí
- orientácia na rušnú komunikáciu - frekventovaná križovatka, diaľnica, kruhový objazd, vlaková trať, priemyselná zóna atď.
- prístupová komunikácia nie je právne vyporiadaná
Ostatné:
- právne vady (ťarchy, existujúci nájomný vzťah a pod.)
- narušená konštrukcia a statika objektu
- dostupnosť v zime (cesta)
- nevyhovujúce dopravné spojenie
- tepelne nezaizolovaný resp. zatekajúci objekt
- riziko záplav
- pozemok - severný svah, nepravidelný tvar
- pozemok pod nehnuteľnosťou je vo vlastníctve inej osoby
- nevyhovujúce alebo neexistujúce inžinierske siete
- nevyhovujúci susedia
Psychologické aspekty:
Je pochopiteľné, že veľa predávajúcich si k svojim nehnuteľnostiam vytvorili citové puto, ktoré ale skôr škodí pri objektívnom stanovovaní ceny. Častou chybou predávajúcich je neúmerné nevýšenie ceny len preto, aby bolo z čoho kupujúcemu zľaviť.
Stanovenie optimálnej ceny je náročný proces, nesprávne určenie alebo ignorácia faktorov a trhových podmienok môže mať za následok dlhodobú nepredajnosť. Ak spolupracujete s realitnou kanceláriou, mal by cenu nehnuteľnosti určiť váš realitný poradca (realitný maklér). Aj v takom prípade odporúčam využiť informácie získané po prečítaní tejto kapitoly a urobiť si "kontrolný" cenový prieskum.
Zdroj: SORA
